Une vente réussie à Montrouge, c'est environ quatre à cinq mois entre la décision de vendre et la remise des clés. Ce délai se décompose en étapes précises, dont plusieurs sont imposées par la loi et ne se négocient pas. Les connaître avant de commencer évite les mauvaises surprises — et les décalages de calendrier qui font échouer les ventes en chaîne.
Ce guide est à jour au 25 août 2026.
Étape 1 — Fixer le bon prix
C'est l'étape qui détermine tout le reste. À Montrouge, le prix acté médian s'établit à 7 089 € du mètre carré, mais l'amplitude entre secteurs atteint 31 % et le studio se vend plus cher au mètre carré que le quatre-pièces. Une estimation qui ne descend pas au niveau du secteur, de l'étage et du DPE n'est pas une estimation.
Deux repères de marché à avoir en tête.
L'écart entre les prix affichés sur les portails et les prix réellement actés atteint près de 12 % à Montrouge. C'est, en pratique, la marge de négociation moyenne du marché.
Un bien classé A ou B au DPE se vend environ 20 % plus vite qu'un bien classé E ou en dessous, et les F et G subissent des décotes pouvant atteindre 21 %.
Étape 2 — Réunir les diagnostics
Le dossier de diagnostic technique doit être complet avant la signature du compromis. Pour un appartement en copropriété à Montrouge, voici ce qui s'applique.
| Diagnostic | Quand il s'impose | Validité |
|---|---|---|
| DPE | Toujours | 10 ans |
| Amiante | Permis de construire avant le 1er juillet 1997 | Illimitée si négatif |
| Plomb (CREP) | Immeuble d'avant 1949 | Illimitée si négatif, 1 an sinon |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| Termites | Zone d'arrêté préfectoral | 6 mois |
| État des risques et pollutions | Zone à risques | 6 mois |
| Loi Carrez | Lot de copropriété | Sans limite, sauf travaux |
Deux points que beaucoup de vendeurs montrougiens ignorent.
Le premier : le diagnostic termites est obligatoire à Montrouge. L'arrêté préfectoral n° 2004/355 du 22 décembre 2004 classe l'ensemble des Hauts-de-Seine en zone contaminée ou susceptible de l'être, depuis le 15 janvier 2005. Sa validité n'est que de six mois — c'est le diagnostic qui périme le plus vite, et celui qu'on oublie le plus souvent de refaire quand une vente traîne.
Le second, dans l'autre sens : l'audit énergétique réglementaire ne s'applique pas à un appartement en copropriété. Le ministère de la Transition écologique est explicite : l'obligation vise les logements en monopropriété, c'est-à-dire les maisons individuelles et les immeubles collectifs appartenant à un seul propriétaire. Si vous vendez un appartement classé F ou G dans une copropriété classique, cet audit ne vous est pas imposé. Beaucoup d'articles affirment le contraire.
À cela s'ajoutent les documents de copropriété exigés par la loi ALUR : règlement de copropriété et état descriptif de division, procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, carnet d'entretien, fiche synthétique, montant des charges, fonds de travaux, et fiche récapitulative amiante des parties communes, à demander au syndic.
Une échéance de calendrier concerne aussi votre immeuble : depuis le 1er janvier 2026, le DPE collectif s'impose à toutes les copropriétés, y compris celles de moins de cinquante lots.
Enfin, attention aux DPE périmés : ceux réalisés entre 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 31 décembre 2024. Seuls les DPE établis à partir du 1er juillet 2021 restent opposables.
Étape 3 — Choisir son mandat
La loi encadre le mandat plus qu'on ne le croit. Il doit être à durée déterminée ; la DGCCRF relève que la durée de mission est généralement limitée à trois mois. La clause d'irrévocabilité d'un mandat exclusif ne peut excéder trois mois ; au-delà, la résiliation est possible par lettre recommandée avec un préavis de quinze jours. La reconduction tacite de l'exclusivité sans information préalable du vendeur est prohibée.
Si vous signez le mandat ailleurs qu'à l'agence — à votre domicile, ou à distance — vous disposez d'un droit de rétractation de quatorze jours. Et si l'agence ne vous informe pas de ce droit, le délai est porté à douze mois.
Sur l'intérêt de l'exclusivité, une seule étude chiffrée existe : menée par leboncoin immo auprès de 419 professionnels et publiée fin 2025, elle situe le délai moyen de vente à 91 jours en mandat exclusif contre 142 jours en mandat simple. Disons-le franchement : c'est une enquête de perception auprès de professionnels, réalisée par un acteur du marché, pas une analyse de transactions réelles. Et aucun chiffre fiable n'existe sur l'écart de prix obtenu entre les deux formules — méfiez-vous de qui vous en cite un.
Étape 4 — Les honoraires
Il faut être honnête sur un point : il n'existe aucune statistique publique sur le niveau des honoraires d'agence en France. Ni l'INSEE, ni la DGCCRF, ni les notaires ne publient de moyenne. Tous les chiffres qui circulent viennent d'acteurs du marché.
Ce qui est constaté sur le marché, c'est un barème dégressif : de 7 à 10 % en dessous de 100 000 €, 4 à 5 % entre 200 000 et 400 000 €, 3,5 à 4,5 % entre 400 000 et 800 000 €, et 2,5 à 3,5 % au-delà. Compte tenu du niveau des prix à Montrouge, la tranche pertinente se situe entre 3,5 % et 5 %.
Ce qui relève en revanche de la loi : les honoraires sont librement négociables, et le mandat détermine qui les supporte. Aucune somme ne peut être exigée avant la signature de l'acte authentique. L'arrêté du 10 janvier 2017 impose l'affichage du barème en vitrine, sur tout support publicitaire et sur le site internet, accessible en deux clics maximum, en prix TTC et sous forme de maximums pratiqués — les fourchettes sont interdites.
Étape 5 — Du compromis à l'acte
Une fois l'offre acceptée, le calendrier se durcit.
Le délai de rétractation de l'acquéreur : dix jours. Prévu par l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, il court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant l'avant-contrat. Il bénéficie au seul acquéreur non professionnel — le vendeur, lui, n'a aucun droit de rétractation. Une fois le compromis signé, vous êtes engagé.
La purge du droit de préemption urbain : deux mois. La déclaration d'intention d'aliéner est déposée en mairie ; la Ville de Montrouge dispose d'une page dédiée pour cette formalité. Le titulaire du droit dispose de deux mois pour répondre, et son silence vaut renonciation. Le sujet n'est pas théorique à Montrouge : l'Établissement public foncier d'Île-de-France y a déjà exercé son droit de préemption renforcé.
Le délai global du compromis à l'acte authentique : deux à trois mois, le temps que l'acquéreur obtienne son financement et que le notaire réunisse les pièces.
En additionnant : comptez 60 à 80 jours entre la mise en vente et le compromis en petite couronne, puis deux à trois mois jusqu'à la signature. Soit quatre à cinq mois au total, pour un bien correctement positionné.
Étape 6 — Ce que l'acquéreur va payer en plus
Ce n'est pas votre facture, mais elle conditionne son budget, donc votre prix.
Les frais d'acquisition représentent 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Environ 80 % de cette somme part en taxes, 14,5 % en émoluments du notaire et 5,5 % en débours.
Point important pour les Hauts-de-Seine : la loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à relever leur droit de mutation de 4,50 % à 5,00 %. Le département des Hauts-de-Seine a voté cette hausse, applicable aux actes signés depuis le 1er avril 2025 et jusqu'au 31 mars 2028. Le tableau officiel de la DGFiP au 1er février 2026 confirme le taux de 5,00 % pour le 92, ce qui porte les droits de mutation globaux à environ 6,32 %.
Une exception s'applique : cette hausse ne concerne pas les primo-accédants, qui restent au taux de 4,50 %.
Étape 7 — La fiscalité de votre plus-value
Si le bien vendu est votre résidence principale, la plus-value est totalement exonérée, dépendances immédiates comprises, et aucune durée minimale d'occupation n'est exigée.
Dans les autres cas, la plus-value est taxée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 %, avec une surtaxe de 2 à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. Les abattements pour durée de détention conduisent à une exonération d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans, et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. C'est le notaire qui calcule et acquitte l'impôt lors de la vente.
La loi de finances pour 2026 n'a rien changé sur ce terrain : la réduction du délai d'exonération de 22 à 17 ans, l'indexation du prix d'acquisition sur l'inflation et la suppression des abattements ont toutes été rejetées.
Le cas des passoires thermiques
La location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025. Les F doivent suivre au 1er janvier 2028, les E au 1er janvier 2034.
Mais le cadre est en train de bouger. Le projet de loi « Relance logement », adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, prévoit que les propriétaires de logements F et G puissent continuer à louer s'ils s'engagent formellement à réaliser des travaux — trois ans pour une maison individuelle, cinq ans en copropriété — pour atteindre au minimum la classe E, le contrat de travaux devant être conclu avant 2030. Le gouvernement estime que 650 000 à 700 000 logements pourraient revenir sur le marché locatif.
Le texte passe à l'Assemblée nationale à la rentrée d'automne 2026. Si vous détenez un bien classé F ou G à Montrouge, l'arbitrage entre vendre maintenant, avec la décote actuelle, ou attendre l'issue du vote, mérite d'être posé posément. Nous suivons ce dossier et mettrons cet article à jour.
Ce que nous faisons, concrètement
Estimer au niveau du secteur et non de la commune. Réunir le dossier de diagnostics complet avant la première visite, termites compris. Préparer les documents de copropriété avec le syndic pour ne pas retarder le compromis. Et vous dire, avant de signer le mandat, ce que votre bien vaut réellement — pas ce que vous avez envie d'entendre.
Pour aller plus loin : l'estimation gratuite de votre bien, les prix de l'immobilier à Montrouge, ou les biens que nous avons vendus.
Guide à jour au 25 août 2026. Sources : ministère de la Transition écologique, DGCCRF, DGFiP, Service-Public.fr, Légifrance, Ville de Montrouge.
Photo d’en-tête : avenue de la République, Montrouge — Chabe01, Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0.