Cherchez « prix m2 Montrouge » et vous obtiendrez une dizaine de chiffres différents, allant de 6 935 à 7 752 € du mètre carré. Aucun n'est faux. Ils ne mesurent simplement pas la même chose — et comprendre pourquoi vous en apprendra plus sur le marché de Montrouge que n'importe quelle moyenne.
Pourquoi les chiffres divergent de 12 %
Il existe deux familles de données.
Les prix actés proviennent de la base DVF, alimentée par les actes notariés : ce sont des transactions réelles, signées. Les sources qui s'y adossent situent l'appartement montrougien entre 6 935 et 7 142 € du mètre carré.
Les prix affichés ou estimés proviennent des annonces et des modèles des portails : 7 710 € pour SeLoger sur des données de janvier 2026, 7 752 € pour Orpi, 7 240 € pour MeilleursAgents au 1er août 2026, 7 090 € pour efficity, 7 079 € pour PAP.
L'écart entre les deux familles — près de 12 % — n'est pas une anomalie statistique. C'est la marge de négociation du marché. Un vendeur qui affiche au niveau des portails et signe au niveau DVF a concédé cette différence. Autant le savoir avant de fixer son prix.
Le prix médian acté, celui qui coupe le marché en deux, s'établit à 7 089 € du mètre carré.
Le mètre carré le plus cher de Montrouge est celui du studio
Voici le chiffre qui surprend le plus, et il est confirmé par trois sources indépendantes.
| Typologie | efficity (août 2026) | ParuVendu (DVF) | Perenium (2026) |
|---|---|---|---|
| Studio / 1 pièce | 7 460 € | 7 628 € | 7 620 € |
| 2 pièces | 7 240 € | 6 930 € | 7 025 € |
| 3 pièces | 7 180 € | 6 778 € | 7 155 € |
| 4 pièces | 7 160 € | 7 049 € | 6 791 € |
| 5 pièces | 7 280 € | non publié | 7 010 € |
Le studio se vend plus cher au mètre carré que le quatre-pièces, avec un écart qui va de 280 à 850 € selon la source. La raison tient à la structure de la demande : Montrouge est classée zone A bis, son marché locatif est très tendu, et 26,3 % de sa population a entre 25 et 39 ans. Les petites surfaces y trouvent preneur immédiatement, à l'achat comme à la location.
Cette prime au petit se retrouve en rendement : le rendement locatif brut moyen atteint 4,4 % pour les appartements, mais 4,7 % pour les studios et deux-pièces, contre 4,3 % au-delà du trois-pièces. Les maisons tombent à 2,6 %.
Si vous vendez un studio à Montrouge, vous êtes sur le segment le plus liquide de la commune. Si vous en achetez un pour louer, vous payez cette liquidité.
Cinq ans de baisse, un an de stabilité
Sur douze mois, le marché ne bouge quasiment pas : 0 % selon PAP, +0,7 % selon MeilleursAgents, +0,3 % selon Pappers, +2,3 % selon efficity. Aucune source ne décrit de reprise franche.
Sur cinq ans, en revanche, le constat est net et concordant : entre −10,9 % et −13,7 % pour les appartements. Montrouge a corrigé plus fort que ses voisines.
Sur dix ans, le solde reste positif : +14,4 % pour les appartements et +21,1 % pour les maisons. Un propriétaire qui a acheté en 2016 est gagnant ; un propriétaire qui a acheté en 2021 ne l'est pas encore.
Le marché en volume : environ 700 ventes par an
La base DVF donne la série suivante pour Montrouge.
| Année | Appartements | Maisons | Total |
|---|---|---|---|
| 2025 | 723 | 23 | 746 |
| 2024 | 568 | 27 | 595 |
| 2023 | 686 | 35 | 721 |
| 2022 | 818 | 23 | 841 |
| 2021 | 763 | 26 | 789 |
Le creux de 2024 — moins de 600 ventes — correspond au point bas du cycle des taux. La remontée de 2025, à 746 transactions, est réelle. La typologie la plus échangée est le trois-pièces.
Une donnée à garder en tête pour les maisons : elles représentent 3 à 4 % du parc et 23 à 35 ventes par an. Sur des effectifs aussi faibles, les prix moyens publiés oscillent de 7 770 à 10 610 € du mètre carré selon les sources. Aucune de ces moyennes n'est solide. Pour une maison à Montrouge, seule une estimation au cas par cas a du sens.
Montrouge face à ses voisines
Pour que la comparaison ait un sens, elle doit reposer sur une source unique et une méthode unique. Voici les données MeilleursAgents au 1er août 2026.
| Commune | Appartement €/m² | Évolution 1 an | Évolution 5 ans | Loyer €/m²/mois |
|---|---|---|---|---|
| Paris 14e | 9 622 € | +1,6 % | −9,2 % | 33,0 € |
| Montrouge | 7 240 € | +0,7 % | −13,2 % | 27,4 € |
| Malakoff | 6 761 € | +0,3 % | −6,1 % | 25,5 € |
| Clamart | 5 672 € | −0,3 % | — | — |
| Châtillon | 5 595 € | −2,4 % | — | 22,8 € |
| Arcueil | 5 412 € | −0,7 % | −5,8 % | 22,8 € |
| Bagneux | 5 165 € | +0,6 % | — | 22,3 € |
Trois lectures s'imposent.
Montrouge est la commune limitrophe la plus chère de Paris, avec une décote de 2 382 € du mètre carré face au 14e arrondissement, soit −24,8 %. C'est l'argument central de la ville : l'adresse de proche banlieue à un quart de moins que le prix parisien, pour sept minutes de métro jusqu'à Denfert-Rochereau.
La prime sur les voisines est réelle : +7,1 % sur Malakoff, +29 % sur Châtillon, +40,2 % sur Bagneux. Un acheteur qui élargit son périmètre de deux kilomètres change de budget.
Montrouge a le plus mal encaissé les cinq dernières années : −13,2 %, contre −9,2 % pour Paris 14e et −5,8 % pour Arcueil. Les communes les plus chères ont corrigé le plus fort. C'est mécanique — ce sont elles qui étaient montées le plus haut — mais cela signifie qu'un vendeur qui a acheté au pic de 2021 doit ajuster ses attentes.
Pour situer le tout : la moyenne des Hauts-de-Seine, tous biens confondus, ressort à 6 283 € du mètre carré. Montrouge se situe nettement au-dessus de son département.
Ce qui fait varier le prix de votre bien
Le prix moyen communal ne sert qu'à situer un ordre de grandeur. Le vrai prix se joue à l'échelle du secteur, où l'amplitude atteint 31 % — de 6 015 € au Haut-Mesnil à 7 891 € au Stade. Notre article sur les quartiers de Montrouge détaille les dix-sept secteurs.
Trois facteurs pèsent ensuite, à secteur égal.
L'étage et l'ascenseur. Sur un parc composé à 96 % d'appartements, souvent en petites copropriétés, l'absence d'ascenseur au-dessus du troisième étage se paie.
Le DPE. Les logements classés A ou B se vendent environ 20 % plus vite que ceux classés E et au-delà ; les F et G demandent trois à six mois de plus et subissent des décotes pouvant atteindre 21 %. À Montrouge, où une part importante du parc date d'avant 1975, c'est devenu le premier critère de négociation.
La surface exacte. Depuis le 1er juillet 2024, le DPE des logements de moins de 40 m² a été révisé : passage à la surface de référence et adaptation des seuils d'eau chaude sanitaire. Environ 140 000 logements sont sortis des classes F ou G au niveau national. Sur une commune de studios, cela concerne beaucoup de propriétaires — et l'attestation corrigée s'obtient gratuitement sur l'observatoire de l'ADEME à partir du numéro du DPE existant.
Louer plutôt que vendre ?
Le loyer moyen se situe autour de 27 € du mètre carré et par mois, chiffre sur lequel trois sources convergent. Un deux-pièces de 45 m² se loue donc autour de 1 200 € par mois. C'est 18 % de moins que dans le 14e arrondissement, mais 20 % de plus qu'à Bagneux ou Châtillon.
Avec un rendement brut de 4,4 % et un marché locatif tendu, l'arbitrage entre vendre et louer n'est pas évident à Montrouge. Il dépend de votre horizon, de votre fiscalité et du DPE de votre bien — rappelons que la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, et que celle des F le sera au 1er janvier 2028, sous réserve de la réforme en cours d'examen au Parlement.
Ce que disent les taux pour la suite
Les taux moyens de crédit immobilier s'établissent en août 2026 à 3,33 % sur 15 ans, 3,44 % sur 20 ans et 3,52 % sur 25 ans — en légère remontée depuis le début de l'année (3,11 % / 3,20 % / 3,28 % au premier trimestre). Cette hausse contenue (+0,04 à +0,09 point sur juillet-août) explique en partie le tassement des prix observé cette année : à mensualité constante, un emprunteur peut financer un peu moins qu'il y a six mois.
Pour un bien à 400 000 € sur 25 ans, l'écart entre le taux du premier trimestre et celui d'août représente environ 107 € de mensualité supplémentaire — un montant qui pèse directement sur le budget d'achat et donc sur ce que le marché peut absorber en prix affiché.
Le marché locatif, un indicateur complémentaire
| Indicateur locatif | Montrouge |
|---|---|
| Loyer moyen 2 pièces (45 m²) | ~1 200 €/mois |
| Écart avec Paris 14e | −18 % |
| Écart avec Bagneux / Châtillon | +20 % |
| Rendement locatif brut | 4,4 % |
Avec un rendement brut de 4,4 % et un marché locatif tendu, l'arbitrage entre vendre et louer se joue au cas par cas — horizon de détention, fiscalité personnelle et DPE du bien pèsent plus lourd que la moyenne communale.
Ce qu'il faut retenir avant de fixer un prix
| Point de vigilance | Pourquoi il compte |
|---|---|
| Écart prix affiché / prix acté (~12 %) | C'est la marge de négociation réelle du marché, pas une erreur de source |
| DPE du bien | Un A/B se vend ~20 % plus vite qu'un E ; un F/G peut perdre jusqu'à 21 % et 3 à 6 mois de délai |
| Secteur exact (pas la moyenne communale) | Amplitude de 31 % entre le Haut-Mesnil et le Stade |
| Contexte de taux au moment de la mise en vente | Une hausse de taux réduit mécaniquement le budget des acheteurs solvables |
Questions fréquentes
Pourquoi les prix affichés sur les portails sont-ils plus élevés que les prix DVF ?
Les portails (SeLoger, Orpi, MeilleursAgents...) publient des prix de mise en vente ou des estimations de modèle, pas des transactions signées. L'écart d'environ 12 % correspond à la marge de négociation observée entre la mise en vente et la signature définitive.
Le marché de Montrouge est-il reparti à la hausse en 2026 ?
Le volume de transactions s'est redressé en 2025 (746 ventes contre 595 en 2024), mais les prix restent en retrait de −10,9 % à −13,7 % sur cinq ans pour les appartements. Sur dix ans, le solde demeure positif (+14,4 %).
Faut-il vendre maintenant ou attendre une remontée des prix ?
Cela dépend de la date d'achat initiale, du DPE du bien et de son secteur exact — les moyennes communales ne permettent pas de trancher, seule une estimation précise du bien y répond.
Sources : DVF, MeilleursAgents, SeLoger, Orpi, efficity, PAP, Perenium, Pretto (taux, août 2026).
L'écart Montrouge-Paris, un indicateur à suivre
La décote de Montrouge face au 14e arrondissement (−24,8 % au 1er août 2026, soit 2 382 € du mètre carré) n'est pas figée. Elle s'est resserrée entre 2016 et 2021, sous l'effet de l'annonce du Grand Paris Express, avant de se stabiliser depuis. Un acheteur qui mise sur Montrouge parie implicitement sur la persistance de cet écart, voire sur son resserrement si la ligne 15 Sud tient enfin son calendrier.
| Repère | Montrouge | Paris 14e | Écart |
|---|---|---|---|
| Prix médian acté (appartement) | 7 089 €/m² | ~9 471 €/m² | −24,8 % |
| Temps de trajet vers Denfert-Rochereau | ~7 min (ligne 4) | Sur place | — |
| Évolution sur 5 ans (appartements) | −10,9 % à −13,7 % | −9,2 % | Correction plus marquée à Montrouge |
Cette proximité immédiate avec un arrondissement parisien reste l'argument central pour tout vendeur ou tout acheteur qui compare Montrouge à des communes plus éloignées mais moins chères : le différentiel de prix se paie en minutes de trajet économisées, un calcul que chaque acquéreur fait à sa manière selon son lieu de travail.
Le poids du DPE dans la formation du prix
Sur un parc composé à 96 % d'appartements et dont une part importante date d'avant 1975, le diagnostic de performance énergétique est devenu, plus que la surface ou l'étage, le premier critère de négociation observé sur le terrain. La location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025 ; celle des F le sera au 1er janvier 2028, sous réserve de la réforme en cours d'examen au Parlement. Un propriétaire qui envisage de vendre un bien F ou G a intérêt à anticiper : soit en réalisant les travaux avant la mise en vente, soit en intégrant la décote — jusqu'à 21 % — dans son prix de départ plutôt que de la découvrir en cours de négociation.
| Classe DPE | Effet observé sur le prix | Effet observé sur le délai de vente |
|---|---|---|
| A / B | Référence, pas de décote | ~20 % plus rapide que la moyenne |
| C / D | Décote légère à nulle | Délai standard |
| E | Négociation possible | Délai légèrement allongé |
| F / G | Décote jusqu'à 21 % | 3 à 6 mois supplémentaires |
Combien vaut votre bien, précisément
Aucune moyenne, aussi bien construite soit-elle, ne vous dira ce que vaut votre appartement. Elle ignore votre étage, votre exposition, l'état de votre copropriété, la date de votre dernier ravalement et le fonds de travaux voté en assemblée générale.
Ces éléments-là, nous les regardons un par un. Pour aller plus loin : l'estimation gratuite de votre bien, les quartiers de Montrouge, ou les biens que nous avons vendus.
Chiffres relevés en août 2026. Sources publiques : base DVF, Pappers Immobilier, ParuVendu, immovrai, MeilleursAgents, PAP, SeLoger, efficity, horiz.io, INSEE.
Photo d’en-tête : rue du Colonel Gillon, Montrouge — GFreihalter, Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0.