Cherchez « prix m2 Montrouge » et vous obtiendrez une dizaine de chiffres différents, allant de 6 935 à 7 752 € du mètre carré. Aucun n'est faux. Ils ne mesurent simplement pas la même chose — et comprendre pourquoi vous en apprendra plus sur le marché de Montrouge que n'importe quelle moyenne.
Pourquoi les chiffres divergent de 12 %
Il existe deux familles de données.
Les prix actés proviennent de la base DVF, alimentée par les actes notariés : ce sont des transactions réelles, signées. Les sources qui s'y adossent situent l'appartement montrougien entre 6 935 et 7 142 € du mètre carré.
Les prix affichés ou estimés proviennent des annonces et des modèles des portails : 7 710 € pour SeLoger sur des données de janvier 2026, 7 752 € pour Orpi, 7 240 € pour MeilleursAgents au 1er août 2026, 7 090 € pour efficity, 7 079 € pour PAP.
L'écart entre les deux familles — près de 12 % — n'est pas une anomalie statistique. C'est la marge de négociation du marché. Un vendeur qui affiche au niveau des portails et signe au niveau DVF a concédé cette différence. Autant le savoir avant de fixer son prix.
Le prix médian acté, celui qui coupe le marché en deux, s'établit à 7 089 € du mètre carré.
Le mètre carré le plus cher de Montrouge est celui du studio
Voici le chiffre qui surprend le plus, et il est confirmé par trois sources indépendantes.
| Typologie | efficity (août 2026) | ParuVendu (DVF) | Perenium (2026) |
|---|---|---|---|
| Studio / 1 pièce | 7 460 € | 7 628 € | 7 620 € |
| 2 pièces | 7 240 € | 6 930 € | 7 025 € |
| 3 pièces | 7 180 € | 6 778 € | 7 155 € |
| 4 pièces | 7 160 € | 7 049 € | 6 791 € |
| 5 pièces | 7 280 € | non publié | 7 010 € |
Le studio se vend plus cher au mètre carré que le quatre-pièces, avec un écart qui va de 280 à 850 € selon la source. La raison tient à la structure de la demande : Montrouge est classée zone A bis, son marché locatif est très tendu, et 26,3 % de sa population a entre 25 et 39 ans. Les petites surfaces y trouvent preneur immédiatement, à l'achat comme à la location.
Cette prime au petit se retrouve en rendement : le rendement locatif brut moyen atteint 4,4 % pour les appartements, mais 4,7 % pour les studios et deux-pièces, contre 4,3 % au-delà du trois-pièces. Les maisons tombent à 2,6 %.
Si vous vendez un studio à Montrouge, vous êtes sur le segment le plus liquide de la commune. Si vous en achetez un pour louer, vous payez cette liquidité.
Cinq ans de baisse, un an de stabilité
Sur douze mois, le marché ne bouge quasiment pas : 0 % selon PAP, +0,7 % selon MeilleursAgents, +0,3 % selon Pappers, +2,3 % selon efficity. Aucune source ne décrit de reprise franche.
Sur cinq ans, en revanche, le constat est net et concordant : entre −10,9 % et −13,7 % pour les appartements. Montrouge a corrigé plus fort que ses voisines.
Sur dix ans, le solde reste positif : +14,4 % pour les appartements et +21,1 % pour les maisons. Un propriétaire qui a acheté en 2016 est gagnant ; un propriétaire qui a acheté en 2021 ne l'est pas encore.
Le marché en volume : environ 700 ventes par an
La base DVF donne la série suivante pour Montrouge.
| Année | Appartements | Maisons | Total |
|---|---|---|---|
| 2025 | 723 | 23 | 746 |
| 2024 | 568 | 27 | 595 |
| 2023 | 686 | 35 | 721 |
| 2022 | 818 | 23 | 841 |
| 2021 | 763 | 26 | 789 |
Le creux de 2024 — moins de 600 ventes — correspond au point bas du cycle des taux. La remontée de 2025, à 746 transactions, est réelle. La typologie la plus échangée est le trois-pièces.
Une donnée à garder en tête pour les maisons : elles représentent 3 à 4 % du parc et 23 à 35 ventes par an. Sur des effectifs aussi faibles, les prix moyens publiés oscillent de 7 770 à 10 610 € du mètre carré selon les sources. Aucune de ces moyennes n'est solide. Pour une maison à Montrouge, seule une estimation au cas par cas a du sens.
Montrouge face à ses voisines
Pour que la comparaison ait un sens, elle doit reposer sur une source unique et une méthode unique. Voici les données MeilleursAgents au 1er août 2026.
| Commune | Appartement €/m² | Évolution 1 an | Évolution 5 ans | Loyer €/m²/mois |
|---|---|---|---|---|
| Paris 14e | 9 622 € | +1,6 % | −9,2 % | 33,0 € |
| Montrouge | 7 240 € | +0,7 % | −13,2 % | 27,4 € |
| Malakoff | 6 761 € | +0,3 % | −6,1 % | 25,5 € |
| Clamart | 5 672 € | −0,3 % | — | — |
| Châtillon | 5 595 € | −2,4 % | — | 22,8 € |
| Arcueil | 5 412 € | −0,7 % | −5,8 % | 22,8 € |
| Bagneux | 5 165 € | +0,6 % | — | 22,3 € |
Trois lectures s'imposent.
Montrouge est la commune limitrophe la plus chère de Paris, avec une décote de 2 382 € du mètre carré face au 14e arrondissement, soit −24,8 %. C'est l'argument central de la ville : l'adresse de proche banlieue à un quart de moins que le prix parisien, pour sept minutes de métro jusqu'à Denfert-Rochereau.
La prime sur les voisines est réelle : +7,1 % sur Malakoff, +29 % sur Châtillon, +40,2 % sur Bagneux. Un acheteur qui élargit son périmètre de deux kilomètres change de budget.
Montrouge a le plus mal encaissé les cinq dernières années : −13,2 %, contre −9,2 % pour Paris 14e et −5,8 % pour Arcueil. Les communes les plus chères ont corrigé le plus fort. C'est mécanique — ce sont elles qui étaient montées le plus haut — mais cela signifie qu'un vendeur qui a acheté au pic de 2021 doit ajuster ses attentes.
Pour situer le tout : la moyenne des Hauts-de-Seine, tous biens confondus, ressort à 6 283 € du mètre carré. Montrouge se situe nettement au-dessus de son département.
Ce qui fait varier le prix de votre bien
Le prix moyen communal ne sert qu'à situer un ordre de grandeur. Le vrai prix se joue à l'échelle du secteur, où l'amplitude atteint 31 % — de 6 015 € au Haut-Mesnil à 7 891 € au Stade. Notre article sur les quartiers de Montrouge détaille les dix-sept secteurs.
Trois facteurs pèsent ensuite, à secteur égal.
L'étage et l'ascenseur. Sur un parc composé à 96 % d'appartements, souvent en petites copropriétés, l'absence d'ascenseur au-dessus du troisième étage se paie.
Le DPE. Les logements classés A ou B se vendent environ 20 % plus vite que ceux classés E et au-delà ; les F et G demandent trois à six mois de plus et subissent des décotes pouvant atteindre 21 %. À Montrouge, où une part importante du parc date d'avant 1975, c'est devenu le premier critère de négociation.
La surface exacte. Depuis le 1er juillet 2024, le DPE des logements de moins de 40 m² a été révisé : passage à la surface de référence et adaptation des seuils d'eau chaude sanitaire. Environ 140 000 logements sont sortis des classes F ou G au niveau national. Sur une commune de studios, cela concerne beaucoup de propriétaires — et l'attestation corrigée s'obtient gratuitement sur l'observatoire de l'ADEME à partir du numéro du DPE existant.
Louer plutôt que vendre ?
Le loyer moyen se situe autour de 27 € du mètre carré et par mois, chiffre sur lequel trois sources convergent. Un deux-pièces de 45 m² se loue donc autour de 1 200 € par mois. C'est 18 % de moins que dans le 14e arrondissement, mais 20 % de plus qu'à Bagneux ou Châtillon.
Avec un rendement brut de 4,4 % et un marché locatif tendu, l'arbitrage entre vendre et louer n'est pas évident à Montrouge. Il dépend de votre horizon, de votre fiscalité et du DPE de votre bien — rappelons que la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, et que celle des F le sera au 1er janvier 2028, sous réserve de la réforme en cours d'examen au Parlement.
Combien vaut votre bien, précisément
Aucune moyenne, aussi bien construite soit-elle, ne vous dira ce que vaut votre appartement. Elle ignore votre étage, votre exposition, l'état de votre copropriété, la date de votre dernier ravalement et le fonds de travaux voté en assemblée générale.
Ces éléments-là, nous les regardons un par un. Pour aller plus loin : l'estimation gratuite de votre bien, les quartiers de Montrouge, ou les biens que nous avons vendus.
Chiffres relevés en août 2026. Sources publiques : base DVF, Pappers Immobilier, ParuVendu, immovrai, MeilleursAgents, PAP, SeLoger, efficity, horiz.io, INSEE.
Photo d’en-tête : rue du Colonel Gillon, Montrouge — GFreihalter, Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0.