Lexique de l'immobilier : tous les termes expliqués simplement

Compromis, DPE, indivision, plus-value, usufruit, mandat exclusif... Le vocabulaire de l'immobilier peut vite sembler technique, que vous achetiez, vendiez ou héritiez d'un bien à Montrouge, Malakoff, Châtillon ou Vanves. Ce lexique réunit, par thème, les définitions des termes les plus courants que vous rencontrerez au fil d'une transaction, pour vous permettre d'aborder chaque étape en toute confiance.

La mairie de Montrouge (Hauts-de-Seine)

Ce lexique est organisé en six grandes familles de termes : l'achat et le financement, la vente et les mandats, le juridique et la fiscalité, la copropriété, les diagnostics techniques, et enfin le marché immobilier local. Utilisez le sommaire ci-dessous pour aller directement à la thématique qui vous intéresse.

Sommaire du lexique

1. Achat et financement
2. Vente et mandats
3. Juridique, succession et fiscalité
4. Copropriété
5. Diagnostics techniques obligatoires
6. Marché immobilier et abréviations courantes

1. Achat et financement

Les termes que vous croiserez principalement en tant qu'acquéreur, de la première visite jusqu'à la signature chez le notaire.

Terme	Définition
Offre d'achat	Engagement écrit par lequel l'acquéreur propose d'acheter un bien à un prix donné. Une fois acceptée par le vendeur, elle engage les deux parties.
Compromis de vente	Avant-contrat signé entre vendeur et acheteur qui fixe les conditions définitives de la vente (prix, délais, conditions suspensives) avant l'acte authentique.
Promesse unilatérale de vente	Le vendeur s'engage seul à vendre à un acheteur qui dispose d'un délai pour lever l'option. Moins fréquente que le compromis en pratique courante.
Condition suspensive	Clause du compromis qui annule la vente si un événement ne se réalise pas, le plus souvent l'obtention du prêt immobilier.
Apport personnel	Somme que l'acheteur finance sur ses fonds propres, en complément du prêt bancaire, pour l'achat du bien.
Taux d'endettement	Part des revenus mensuels consacrée au remboursement de crédits, plafonnée en règle générale à 35 % par les banques.
Prêt à taux zéro (PTZ)	Prêt aidé par l'État, sans intérêts, réservé sous conditions de ressources aux primo-accédants pour l'achat de leur résidence principale.
Frais de notaire	Ensemble des taxes, droits d'enregistrement et honoraires dus lors de l'achat, environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien.
Taux d'usure	Taux maximal légal auquel une banque peut prêter, révisé chaque trimestre par la Banque de France.
Délégation d'assurance	Possibilité de souscrire l'assurance emprunteur auprès d'un organisme autre que la banque prêteuse, souvent pour un coût réduit.

2. Vente et mandats

Les notions à connaître lorsque vous confiez la vente de votre bien à une agence ou que vous la menez en direct.

Terme	Définition
Mandat simple	Contrat qui autorise plusieurs agences, ou le vendeur lui-même, à commercialiser le bien en parallèle.
Mandat exclusif	Une seule agence est autorisée à vendre le bien pendant la durée du mandat, en échange d'un accompagnement renforcé.
Bon de visite	Document signé par le visiteur qui atteste qu'il a découvert le bien par l'intermédiaire de l'agence, protégeant sa commission.
Net vendeur	Prix que le vendeur percevra réellement, une fois déduits les honoraires d'agence lorsqu'ils sont à sa charge.
Home staging	Technique de valorisation d'un bien avant sa mise en vente, par la dépersonnalisation, le rangement et une décoration neutre.
Estimation	Évaluation du prix de marché d'un bien, réalisée par un professionnel à partir des transactions comparables du secteur.
Clause de non-substitution	Clause qui empêche l'acheteur de désigner un tiers pour finaliser l'achat à sa place, sécurisant la vente pour le vendeur.
Droit de préemption urbain	Droit de la mairie d'acquérir en priorité un bien mis en vente, pour mener une politique d'aménagement local.

Rue Barbès, à Montrouge

3. Juridique, succession et fiscalité

Des termes fréquents lors d'une vente après divorce, d'un héritage ou d'une opération patrimoniale plus complexe.

Terme	Définition
Indivision	Situation dans laquelle plusieurs personnes (héritiers, ex-époux) sont propriétaires ensemble d'un même bien, sans répartition matérielle des parts.
Usufruit	Droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus (loyers), sans en être pleinement propriétaire.
Nue-propriété	Droit de propriété d'un bien privé de l'usufruit ; le nu-propriétaire récupère la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit.
Licitation	Vente aux enchères, souvent judiciaire, d'un bien en indivision lorsque les copropriétaires ne s'entendent pas sur son sort.
Plus-value immobilière	Différence entre le prix de vente et le prix d'achat d'un bien, imposable sauf exonération liée à la résidence principale.
Prestation compensatoire	Somme, parfois versée sous forme de bien immobilier, destinée à compenser la différence de niveau de vie créée par un divorce.
SCI	Société civile immobilière : structure permettant de détenir et gérer un bien à plusieurs, utile en indivision ou en transmission.
Acte authentique	Acte de vente définitif signé devant notaire, qui transfère officiellement la propriété du bien à l'acheteur.
Attestation de propriété	Document notarié qui constate le transfert de propriété d'un bien aux héritiers après un décès.

4. Copropriété

Un vocabulaire spécifique dès qu'un bien fait partie d'un immeuble collectif, très courant à Montrouge.

Terme	Définition
Syndic	Professionnel ou bénévole chargé d'administrer l'immeuble : entretien, comptabilité, convocation des assemblées générales.
Charges de copropriété	Dépenses communes (entretien, chauffage collectif, ascenseur) réparties entre les copropriétaires selon leurs tantièmes.
Tantièmes	Quote-part de propriété des parties communes attribuée à chaque lot, servant de base au calcul des charges et des votes.
Assemblée générale (AG)	Réunion annuelle des copropriétaires qui vote le budget, les travaux et les décisions majeures concernant l'immeuble.
Fonds de travaux	Réserve financière obligatoire alimentée par les copropriétaires pour anticiper les gros travaux futurs de l'immeuble.
Carnet d'entretien	Document qui retrace l'historique des travaux et interventions réalisés dans l'immeuble, consultable par tout acquéreur potentiel.
Pré-état daté	Document remis lors de la vente qui résume la situation financière du lot vendu vis-à-vis de la copropriété.

5. Diagnostics techniques obligatoires

Le dossier de diagnostics techniques (DDT) est annexé au compromis puis à l'acte de vente. Voici les diagnostics les plus fréquemment demandés, notamment dans le bâti ancien typique de Montrouge.

Diagnostic	Ce qu'il évalue
DPE	Diagnostic de performance énergétique : classe le logement de A à G selon sa consommation d'énergie et ses émissions de gaz à effet de serre.
Amiante	Obligatoire pour tout bien dont le permis de construire est antérieur à juillet 1997, très fréquent à Montrouge.
Plomb (CREP)	Constat de risque d'exposition au plomb, requis pour les logements construits avant 1949.
Électricité	Contrôle de l'installation électrique intérieure lorsqu'elle a plus de 15 ans, pour repérer les risques pour la sécurité des personnes.
Gaz	Diagnostic similaire à l'électricité, exigé pour toute installation de gaz de plus de 15 ans.
ERP	État des risques et pollutions : informe sur l'exposition du bien aux risques naturels, miniers, technologiques et à certaines pollutions des sols.
Métrage Carrez	Mesure officielle de la surface privative d'un lot de copropriété, obligatoire pour toute annonce et tout acte de vente.
Diagnostic termites	Exigé dans les zones classées à risque par arrêté préfectoral ; ce n'est pas systématiquement le cas à Montrouge, à vérifier au cas par cas.

6. Marché immobilier et abréviations courantes

Les indicateurs et sigles que vous croiserez en suivant l'actualité du marché local ou en discutant avec votre agent.

Terme	Définition
Prix au m²	Indicateur de référence du marché local, obtenu en divisant le prix de vente par la surface du bien ; il varie fortement d'une rue à l'autre.
Délai de vente moyen	Durée moyenne entre la mise en vente d'un bien et la signature du compromis, un bon indicateur de la tension du marché.
Tension immobilière	Rapport entre le nombre d'acheteurs et le nombre de biens disponibles ; plus la tension est forte, plus les prix résistent.
Décote / surcote	Écart, à la baisse ou à la hausse, entre le prix affiché et le prix réellement négocié à l'issue des visites.
VEFA	Vente en l'état futur d'achèvement : achat d'un logement neuf sur plan, avant la fin de sa construction.
TVA immobilière	Taxe applicable notamment aux ventes de logements neufs, généralement incluse dans le prix affiché par les promoteurs.
Loi Carrez	Loi qui impose de mentionner la surface privative exacte d'un lot de copropriété dans toute annonce et tout acte de vente.
PLU	Plan local d'urbanisme : document qui fixe les règles de construction et d'occupation des sols sur le territoire de la commune.

Questions fréquentes sur le vocabulaire immobilier

Quelle est la différence entre compromis et promesse de vente ?

Le compromis engage les deux parties dès sa signature : vendeur et acheteur s'obligent mutuellement à conclure la vente. La promesse unilatérale n'engage que le vendeur, l'acheteur disposant d'un délai pour lever ou non l'option d'achat. En pratique, le compromis reste la formule la plus utilisée en France.

Le DPE est-il vraiment obligatoire pour vendre ?

Oui, le diagnostic de performance énergétique doit être réalisé avant la mise en vente et figurer dans l'annonce. Depuis 2023, les logements classés G puis F font l'objet de restrictions progressives à la location, ce qui influence aussi leur valeur à la vente.

Qu'est-ce que la nue-propriété concrètement, en cas de succession ?

Lors d'une succession, il arrive que le conjoint survivant conserve l'usufruit du logement (droit d'y vivre ou de le louer) pendant que les enfants héritent de la nue-propriété. À l'extinction de l'usufruit, la pleine propriété se reconstitue automatiquement au profit des nus-propriétaires.

Pourquoi mon agent parle-t-il de « tantièmes » et pas de m² ?

Les tantièmes reflètent la quote-part de propriété des parties communes attachée à votre lot, et non sa seule surface. Ils déterminent votre poids de vote en assemblée générale et la répartition des charges, indépendamment du métrage Carrez de votre appartement.

Faut-il un mandat exclusif pour vendre plus vite ?

Un mandat exclusif n'est pas une obligation, mais il permet souvent une commercialisation plus cohérente : une seule annonce, un seul interlocuteur, une stratégie de prix unifiée. Un mandat simple diffuse plus largement mais peut aussi diluer l'effort commercial entre plusieurs agences.

Qu'est-ce que le droit de préemption urbain change pour un vendeur ?

Une fois le compromis signé, le notaire notifie la vente à la mairie, qui dispose d'un délai (généralement deux mois) pour exercer, ou non, son droit de préemption. Dans l'immense majorité des cas à Montrouge, la mairie renonce à ce droit et la vente se poursuit normalement.

Besoin d'un accompagnement plutôt que d'un lexique ?

Ce lexique donne les repères essentiels, mais chaque situation reste unique : succession, divorce, copropriété complexe ou premier achat n'appellent pas les mêmes réponses. L'équipe Coldwell Banker Rive Sud accompagne les propriétaires et acquéreurs de Montrouge, Malakoff, Châtillon et Vanves à chaque étape, du premier rendez-vous jusqu'à la signature chez le notaire.

Une question sur un terme rencontré dans une annonce, un compromis ou un devis de syndic ? Contactez notre agence : nous prenons le temps de vous expliquer clairement chaque point avant que vous ne vous engagiez.

Pour aller plus loin

Sources : service-public.fr, Agence nationale de l'habitat (Anah), Notaires de France, Légifrance (loi Carrez, loi ALUR), ADEME.

7. Location et gestion locative

Si vous envisagez de louer un bien à Montrouge avant de le revendre, ou si vous achetez un logement déjà occupé par un locataire, ces termes reviendront régulièrement dans vos échanges.

Terme	Définition
Bail d'habitation	Contrat de location d'un logement, d'une durée légale de trois ans pour un bailleur particulier (un an en meublé).
Dépôt de garantie	Somme versée par le locataire à l'entrée dans les lieux, plafonnée à un mois de loyer hors charges (deux en meublé).
État des lieux	Document qui décrit précisément l'état du logement à l'entrée et à la sortie du locataire, base de tout litige éventuel sur le dépôt de garantie.
Vente occupée	Vente d'un bien loué, dans lequel le bail se poursuit avec le nouvel acquéreur qui devient bailleur ; le prix intègre en général une décote.
Congé pour vendre	Notification par laquelle le bailleur informe le locataire de son intention de vendre le logement libre, dans le respect d'un préavis légal et d'un droit de préemption du locataire.
Rendement locatif	Rapport entre les loyers annuels perçus et le prix d'achat du bien, exprimé en pourcentage, indicateur clé pour un investisseur.
Encadrement des loyers	Dispositif qui plafonne le loyer au m² dans certaines zones tendues ; il ne s'applique pas dans toutes les communes des Hauts-de-Seine.

8. Rénovation énergétique

Avec la réforme du DPE et les nouvelles obligations sur les logements les moins performants, ce vocabulaire est devenu incontournable pour vendre ou acheter sereinement.

Terme	Définition
Passoire thermique	Nom courant donné aux logements classés F ou G au DPE, dont la consommation énergétique est particulièrement élevée.
MaPrimeRénov'	Aide publique versée aux propriétaires occupants ou bailleurs pour financer des travaux de rénovation énergétique, selon des critères de ressources.
Audit énergétique	Étude plus poussée que le DPE, obligatoire pour la vente de certains logements très énergivores, qui propose un plan de travaux chiffré.
Étiquette énergie	Représentation visuelle du DPE, de A (très performant) à G (très énergivore), affichée obligatoirement dans toute annonce immobilière.
Isolation thermique par l'extérieur (ITE)	Technique de rénovation qui consiste à isoler l'enveloppe du bâtiment depuis l'extérieur, fréquente lors des ravalements en copropriété.

Récapitulatif des abréviations les plus courantes

Sigle	Signification
DPE	Diagnostic de performance énergétique
PTZ	Prêt à taux zéro
SCI	Société civile immobilière
VEFA	Vente en l'état futur d'achèvement
PLU	Plan local d'urbanisme
CREP	Constat de risque d'exposition au plomb
ERP	État des risques et pollutions
AG	Assemblée générale (de copropriété)

Erreurs de vocabulaire fréquentes à éviter

Certains termes sont souvent confondus, au risque de créer des malentendus au moment de s'engager. Voici les confusions les plus courantes que nous rencontrons avec nos clients à Montrouge.

« Compromis » et « promesse de vente » ne sont pas strictement synonymes : le premier engage les deux parties, la seconde n'engage que le vendeur.
« Frais de notaire » est un raccourci : il s'agit majoritairement de taxes reversées à l'État et aux collectivités, la rémunération du notaire n'en représentant qu'une faible partie.
« Charges de copropriété » et « fonds de travaux » sont deux lignes distinctes sur un appel de fonds : la première couvre le fonctionnement courant, la seconde une épargne pour les gros travaux futurs.
« Surface habitable » et « surface Carrez » peuvent différer légèrement, la seconde ayant ses propres règles de calcul (elle exclut par exemple les caves et garages).
« Mandat exclusif » ne signifie pas que vous ne pouvez plus vendre vous-même à un acheteur que vous avez trouvé seul, sauf clause de non-substitution expressément prévue au mandat.

Qui paie quoi ? Vendeur et acheteur face aux frais

Un dernier repère utile : la répartition habituelle des principaux frais entre les deux parties d'une transaction.

Frais ou diagnostic	Généralement à la charge de
Frais de notaire (droits de mutation)	L'acheteur
Diagnostics techniques (DPE, amiante, plomb...)	Le vendeur
Honoraires d'agence	Vendeur ou acheteur, selon le mandat (souvent négociable)
Taxe foncière de l'année	Répartie au prorata entre vendeur et acheteur, selon la date de signature
Frais de mainlevée d'hypothèque	Le vendeur, si le bien est encore grevé d'un prêt en cours
Garantie décennale (logement neuf)	Le promoteur ou constructeur, transmise à l'acheteur