4. Calculer un rendement locatif : brut, net, net-net

Trois niveaux de rentabilité doivent être distingués avant de se décider :

• Rendement brut = (loyer annuel hors charges ÷ prix d'achat frais de notaire inclus) × 100.
• Rendement net de charges = brut, moins charges de copropriété non récupérables, taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion.
• Rendement net-net (ou net fiscal) = net de charges, après impôt sur le revenu locatif selon le régime fiscal choisi.

Exemple chiffré : studio de 20 m² à 175 000 €

Poste	Montant
Prix d'achat	175 000 €
Frais de notaire (ancien, ≈ 7,5 %)	13 125 €
Coût total de l'opération	188 125 €
Loyer mensuel visé (35 €/m²)	700 €
Loyer annuel	8 400 €
Rendement brut	≈ 4,5 %
Charges non récupérables + taxe foncière + assurance (estimation)	≈ 1 400 €/an
Rendement net de charges	≈ 3,7 %

Ce niveau de rendement (3,5 à 4,5 % brut) est cohérent avec la moyenne observée sur l'ensemble du parc locatif montrougien (rendement moyen ville entière autour de 4,4 %, source MeilleursAgents). Une petite surface bien placée près d'une station de métro peut dépasser ce niveau, au prix d'un ticket d'entrée plus élevé au m².

5. Charges à anticiper avant d'investir

Poste de charge	Ordre de grandeur annuel	Remarque
Charges de copropriété	600 - 1 500 €	Variable selon services (ascenseur, gardien, chauffage collectif)
Taxe foncière	500 - 900 €	Non récupérable sur le locataire
Assurance propriétaire non occupant (PNO)	80 - 150 €	Obligatoire en copropriété
Frais de gestion locative (si délégation)	6 - 8 % des loyers	Facultatif si gestion en direct
Fonds de travaux (loi ALUR)	Inclus dans les charges	Provision obligatoire, non récupérable
Vacance locative	À provisionner	Faible à Montrouge sur un bien bien positionné, mais toujours possible entre deux locataires

6. Fiscalité : location nue ou meublée ?

Le choix du régime locatif a un impact direct sur le rendement net fiscal, souvent plus déterminant que le choix du quartier.

Régime	Abattement / charges déductibles	Quand le choisir
Location nue - micro-foncier	Abattement forfaitaire 30 % (si loyers < 15 000 €/an)	Peu de charges réelles, simplicité déclarative
Location nue - régime réel	Déduction des charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, charges)	Emprunt en cours ou travaux importants
Location meublée - micro-BIC	Abattement forfaitaire 30 % (depuis la réforme du 19/11/2024, seuil 15 000 €/an)	Simplicité, faibles charges réelles
Location meublée - régime réel (LMNP)	Amortissement du bien et du mobilier + charges réelles	Optimisation fiscale maximale, souvent le régime le plus favorable sur une petite surface

Depuis la réforme portée par la loi Le Meur (19 novembre 2024), l'abattement micro-BIC pour la location meublée classique est passé de 50 % à 30 %, alignant le régime sur le micro-foncier — un changement qui a rendu le régime réel (LMNP) plus attractif que jamais pour amortir le bien et neutraliser une grande partie de l'imposition sur les loyers perçus.

7. Financer un investissement locatif en 2026

Durée	Taux moyen (toutes profils, septembre 2026)
15 ans	3,43 %
20 ans	3,54 %
25 ans	3,61 %

Les taux varient sensiblement selon le profil emprunteur : sur 20 ans, ils s'échelonnent d'environ 3,30 % pour les revenus supérieurs à 120 000 € à 3,75 % pour les revenus de 0 à 40 000 € (source Pretto, baromètre septembre 2026). Pour un investissement locatif, les banques exigent généralement un apport plus élevé qu'en résidence principale (souvent 10 à 20 % au minimum) et intègrent les loyers futurs dans le calcul du taux d'endettement (35 % maximum, règles HCSF), avec une pondération qui varie selon les établissements (souvent 70 à 80 % des loyers prévisionnels retenus).

Immeuble résidentiel à Montrouge. Photo : Thomon, licence CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons.

8. Studio ou T2 : lequel choisir ?

Critère	Studio	T2
Ticket d'entrée	Plus faible	Plus élevé
Rendement locatif	Généralement plus élevé au m²	Légèrement inférieur au m², mais loyer total plus stable
Cible locataire	Étudiant, jeune actif seul	Jeune couple, actif avec bureau/télétravail
Turnover locatif	Plus fréquent (mobilité étudiante/pro)	Plus stable
Revente	Marché large (primo-accédants, investisseurs)	Marché large, y compris familles en transition

Le studio maximise le rendement locatif immédiat mais implique un turnover plus fréquent (plus de frais de relocation, plus de vacance potentielle). Le T2 offre un compromis entre rendement correct et stabilité locative, souvent recherché par les investisseurs qui veulent limiter la gestion.

9. Où investir à Montrouge ? Les secteurs à privilégier

La proximité d'une station de transport en commun est le critère numéro un pour un investissement locatif de petite surface, la cible étant très majoritairement des actifs sans voiture. Les secteurs autour de la station de métro Montrouge (ligne 4), du tramway T6 et, à terme, de la future gare Châtillon-Montrouge de la ligne 15 Sud, concentrent la demande locative la plus forte et la plus liquide. Le quartier Plein Sud, plus excentré, offre des prix d'achat légèrement inférieurs mais un accès aux transports un peu moins direct — un compromis intéressant pour améliorer le rendement brut au prix d'un temps de commercialisation locative un peu plus long.

10. Erreurs fréquentes des investisseurs débutants

• Utiliser le prix moyen de la ville pour estimer une petite surface, alors que le prix au m² d'un studio est structurellement plus élevé que la moyenne.
• Oublier les charges non récupérables (taxe foncière, quote-part de charges de copropriété) dans le calcul de rentabilité, et ne raisonner qu'en rendement brut.
• Négliger le fonds de travaux obligatoire et l'état des parties communes de la copropriété (voir aussi notre article sur l'achat en copropriété à Montrouge).
• Choisir le régime fiscal par défaut sans simuler le régime réel LMNP, souvent plus avantageux qu'un micro-BIC à 30 % d'abattement.
• Sous-estimer la vacance locative entre deux locataires, même sur un marché tendu comme Montrouge.
• Négliger le DPE : un studio ancien classé F ou G peut être interdit à la location selon le calendrier réglementaire, ce qui impose des travaux avant toute mise en location.

11. Checklist avant de se lancer

Étape	Point de vigilance
1. Définir son budget et sa capacité d'emprunt	Intégrer apport, frais de notaire, taux d'endettement à 35 % max
2. Cibler le quartier	Proximité transport en commun en priorité
3. Vérifier la copropriété	Charges, fonds de travaux, procédures en cours (voir notre guide copropriété)
4. Simuler plusieurs régimes fiscaux	Micro-foncier, réel, micro-BIC, LMNP réel
5. Vérifier le DPE	Anticiper d'éventuels travaux de rénovation énergétique
6. Estimer le loyer réaliste	Comparer avec des biens similaires loués récemment dans le quartier
7. Anticiper la gestion locative	Gestion directe ou déléguée (6-8 % des loyers)

12. Location longue durée ou meublé courte durée ?

Certains investisseurs sont tentés par la location meublée touristique (type Airbnb) pour maximiser le rendement facial. À Montrouge, cette option reste encadrée : au-delà de 120 jours par an pour une résidence secondaire (ou sans limite mais avec changement d'usage obligatoire pour un bien qui n'est pas la résidence principale du loueur), une autorisation de la mairie est nécessaire, et la fiscalité de la location touristique a été durcie ces dernières années. Pour un studio ou un T2 destiné à l'investissement pur, la location meublée classique (bail mobilité ou bail meublé d'un an) reste en général le compromis le plus simple entre rendement, stabilité et cadre réglementaire, tout en bénéficiant du même abattement fiscal micro-BIC ou du régime réel LMNP.

Questions fréquentes

Quel est le rendement locatif moyen à Montrouge ?

Le rendement locatif brut moyen tous types de biens confondus se situe autour de 4,4 % à Montrouge (source MeilleursAgents). Un studio ou un T2 bien placé peut atteindre 4,5 à 5 % brut, avant charges et fiscalité.

Vaut-il mieux investir dans un studio ou un T2 à Montrouge ?

Le studio offre généralement un meilleur rendement au m² mais un turnover locatif plus fréquent. Le T2 offre un compromis entre rendement correct et stabilité, avec un marché locataire un peu plus large (jeunes couples, actifs en télétravail).

Quel régime fiscal choisir pour un studio locatif ?

Le régime réel de la location meublée (LMNP au réel) est souvent le plus avantageux fiscalement grâce à l'amortissement du bien et du mobilier, surtout depuis la baisse de l'abattement micro-BIC de 50 % à 30 % en novembre 2024. Chaque situation mérite néanmoins une simulation personnalisée.

Faut-il un apport pour investir dans un studio locatif ?

Les banques demandent généralement un apport plus élevé pour un investissement locatif que pour une résidence principale, souvent de l'ordre de 10 à 20 % du prix, en plus des frais de notaire et de garantie.

Quels sont les risques d'un investissement locatif à Montrouge ?

Les principaux risques sont la vacance locative entre deux locataires, l'évolution de la fiscalité locative, des charges de copropriété plus élevées que prévu, et l'obligation de travaux si le bien est mal classé au DPE. La proximité de Paris et la forte demande locative limitent toutefois le risque de vacance prolongée par rapport à des marchés moins tendus.

Combien de temps faut-il pour louer un studio à Montrouge ?

Sur un marché tendu comme Montrouge, un studio ou un T2 correctement positionné en loyer trouve généralement preneur en quelques semaines, à condition d'être proche des transports en commun et en bon état.

13. Montrouge face aux communes voisines pour l'investissement

Comparé à Malakoff, Châtillon ou Vanves, Montrouge se distingue par sa desserte en transport la plus directe vers Paris (ligne 4 en terminus, connexion immédiate) et par un tissu locatif jeune actif très marqué. Les prix au m² sont proches de ceux de Malakoff et sensiblement supérieurs à ceux de Châtillon et Vanves, ce qui se traduit par un rendement brut légèrement inférieur à Montrouge, compensé par une liquidité locative et une facilité de revente généralement meilleures grâce à la proximité immédiate de la porte d'Orléans et du 14e arrondissement parisien.

Commune	Positionnement pour l'investisseur
Montrouge	Meilleure liquidité locative, ticket d'entrée élevé, rendement modéré mais sécurisé
Malakoff	Profil comparable, marché culturel/associatif dynamique, légèrement moins cher
Châtillon	Prix d'achat plus accessibles, rendement brut potentiellement supérieur, desserte un peu moins directe
Vanves	Cadre de vie recherché, prix intermédiaires, bonne desserte RER/métro

14. Gérer son investissement locatif : par soi-même ou en agence ?

La gestion locative en direct permet d'économiser les 6 à 8 % de frais de gestion, mais suppose de gérer soi-même la recherche de locataire, l'état des lieux, la révision annuelle du loyer, les éventuels impayés et la coordination des travaux. Pour un investisseur qui possède un seul bien à Montrouge et habite à proximité, la gestion directe reste envisageable. Pour un investisseur plus éloigné géographiquement, ou qui souhaite sécuriser les délais de relocation et la sélection des dossiers locataires, la délégation à une agence spécialisée du secteur permet de limiter la vacance locative et les risques d'impayés, moyennant une commission qui reste largement compensée par la tranquillité d'esprit et la connaissance fine du marché local.

Un bon gestionnaire local connaît aussi les niveaux de loyer réellement pratiqués rue par rue, ce qui évite l'écueil classique de surestimer ou sous-estimer le loyer d'un bien neuf sur le marché.

15. Revente : anticiper la sortie dès l'achat

Un studio ou un T2 bien situé à Montrouge se revend en général plus facilement qu'une grande surface, car il s'adresse à la fois aux primo-accédants qui cherchent un premier achat abordable et aux investisseurs qui reproduisent la même logique de rendement locatif. Cette double cible à la revente est un argument fort en faveur des petites surfaces, à condition d'avoir acheté dans un immeuble en bon état, avec une copropriété saine (voir notre guide sur la copropriété à Montrouge) et sans procédure ou dette du syndicat en cours. Un DPE performant devient également un critère de revente de plus en plus déterminant, les acheteurs intégrant désormais le coût des travaux énergétiques dans leur négociation.

Sources

MeilleursAgents (prix et loyers Montrouge, septembre 2026) ; Pretto (baromètre des taux de crédit immobilier, septembre 2026) ; loi Le Meur du 19 novembre 2024 (réforme du régime micro-BIC pour la location meublée) ; règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF, taux d'effort 35 %).