DPE 2026 : ce qui change pour les logements classés F et G

Le calendrier réglementaire d'interdiction progressive de location des logements les moins performants énergétiquement continue de se déployer en 2026, avec des échéances désormais bien identifiées jusqu'en 2034. Propriétaires bailleurs, vendeurs et acquéreurs sont directement concernés par ces évolutions, qui pèsent à la fois sur la location et, indirectement, sur la valeur de revente des biens classés F et G. Ce guide fait le point complet sur le calendrier applicable, les exceptions prévues, les aides disponibles pour rénover, et l'impact réel sur le marché de la vente.

Le calendrier d'interdiction de location, classe par classe

Depuis la loi Climat et Résilience de 2021, un calendrier précis interdit progressivement la mise en location des logements les plus énergivores, en France métropolitaine :

Classe DPE	Date d'interdiction de location	Logements concernés (France)
G	1er janvier 2025 (déjà en vigueur)	Environ 600 000 logements
F	1er janvier 2028	Environ 1,2 million de logements
E	1er janvier 2034	Environ 2,6 millions de logements

Dans les départements et régions d'outre-mer, un décalage de 3 à 6 ans s'applique à ce calendrier : la classe G y sera interdite à la location au 1er janvier 2028, la classe F au 1er janvier 2031, et la classe E au 1er janvier 2034, comme en métropole.

Qui est concerné, et quelles sont les exceptions ?

L'interdiction s'applique aux logements loués à usage de résidence principale, dans le parc locatif privé comme social. Plusieurs catégories de biens échappent toutefois au dispositif : les meublés touristiques et locations saisonnières, les baux mobilité (d'une durée de 1 à 10 mois), les résidences secondaires, et les logements de fonction. Des dérogations existent également pour les copropriétés dites « bloquées », lorsque les travaux de rénovation nécessaires sont rendus impossibles pour des raisons techniques, patrimoniales (bâtiments classés ou situés en secteur sauvegardé) ou financières disproportionnées — un coût de travaux dépassant 50 % de la valeur vénale du logement pouvant notamment justifier une dérogation, appréciée au cas par cas et, en cas de litige, par le juge.

Quelles conséquences pour un propriétaire bailleur non conforme ?

Passée la date d'interdiction applicable à sa classe DPE, un logement ne peut simplement plus être proposé à la location : impossible de signer un nouveau bail, ni de le renouveler dans certains cas, sur un bien non conforme. Les baux en cours signés avant la date d'entrée en vigueur peuvent en revanche se poursuivre jusqu'à leur terme normal, sans obligation de résiliation anticipée — c'est au moment du renouvellement ou de la remise en location entre deux locataires que la contrainte s'applique concrètement. Un propriétaire qui continuerait de proposer un logement non conforme à la location s'expose à un risque contentieux, le locataire pouvant notamment invoquer la non-décence du logement pour engager une action en justice.

Les aides disponibles pour rénover en 2026

Plusieurs dispositifs d'aide permettent de réduire significativement le reste à charge des travaux de rénovation énergétique nécessaires pour améliorer le classement DPE d'un logement :

Dispositif	Principe
MaPrimeRénov'	Subvention de l'État, modulée selon les revenus du foyer et le gain énergétique des travaux
Prime Énergie (CEE)	Financée par les fournisseurs d'énergie, cumulable avec MaPrimeRénov'
Éco-PTZ	Prêt à taux zéro pour financer le reste à charge des travaux de rénovation énergétique
Aides locales (région, département, commune)	Variables selon les territoires, à vérifier auprès de sa collectivité

La combinaison de ces différents dispositifs permet, dans de nombreux cas, de réduire de façon très significative le coût final à la charge du propriétaire — un accompagnement par un conseiller France Rénov' ou un professionnel spécialisé permet généralement d'identifier la combinaison la plus avantageuse selon le profil du foyer et la nature des travaux envisagés.

L'impact sur la vente, pas seulement sur la location

Contrairement à une idée reçue, aucune loi n'interdit à ce jour la vente d'un logement classé F ou G — l'interdiction porte exclusivement sur la mise en location. Mais le calendrier réglementaire influence désormais très directement le comportement des acquéreurs, qui intègrent systématiquement le coût futur des travaux de rénovation dans leur négociation, en particulier pour un bien qu'ils envisagent de mettre en location après l'achat. Un logement classé F ou G se négocie ainsi en moyenne 8 à 15 % moins cher qu'un bien équivalent classé C ou D dans le même secteur, et voit son délai de vente s'allonger de 2 à 4 mois par rapport à un bien mieux classé — deux conséquences économiques concrètes qui, sans être des obligations légales à proprement parler, pèsent réellement sur la valorisation et la liquidité de ces biens.

Rénover avant de vendre : un calcul à faire au cas par cas

Face à un logement classé F ou G, un vendeur a schématiquement deux options : vendre en l'état, en acceptant la décote correspondante et en laissant l'acquéreur porter le projet de travaux, ou engager lui-même une rénovation énergétique avant la mise en vente, pour vendre à un meilleur prix et dans de meilleurs délais. Le choix dépend largement de l'ampleur des travaux nécessaires, du budget disponible, et du délai dont dispose le vendeur avant la vente souhaitée : des travaux de rénovation énergétique lourds prennent généralement plusieurs mois, incompatibles avec un projet de vente urgent. Dans de nombreux cas, notamment pour un bien nécessitant des travaux limités (isolation des combles, remplacement d'un système de chauffage vétuste), le gain de classement obtenu peut suffire à compenser largement le coût de l'investissement, une fois les aides disponibles déduites.

Check-list pour un propriétaire de logement classé F ou G

Situation	Action recommandée
Bailleur, bien classé G	Mise en conformité déjà obligatoire pour toute nouvelle location depuis janvier 2025
Bailleur, bien classé F	Anticiper les travaux avant janvier 2028, solliciter un audit énergétique dès maintenant
Vendeur souhaitant vendre rapidement	Faire chiffrer précisément la décote acceptable plutôt que d'engager des travaux longs
Vendeur avec délai de plusieurs mois	Étudier le rapport coût des travaux / gain de valorisation avant de décider

L'audit énergétique obligatoire pour la vente des logements F et G

Depuis avril 2023, un audit énergétique réglementaire est obligatoire pour la vente de tout logement classé F ou G, en complément du DPE classique. Contrairement au DPE, qui se contente de classer le logement, l'audit énergétique propose un ou plusieurs scénarios de travaux chiffrés permettant d'atteindre au minimum la classe E, avec le détail des coûts estimés et des aides mobilisables pour chaque scénario. Ce document, dont le coût se situe généralement entre 800 et 1 500 € selon la surface et la complexité du bien, doit être annexé au dossier de diagnostic technique remis à l'acquéreur au moment du compromis — un vendeur ne peut donc pas se contenter du DPE seul pour vendre un bien classé F ou G.

Erreurs fréquentes face à la réglementation DPE

La première erreur consiste à confondre l'interdiction de louer avec une interdiction de vendre : un bien classé F ou G reste parfaitement vendable, seule sa mise en location est concernée par le calendrier réglementaire. La deuxième est d'attendre la dernière minute pour réaliser les travaux de mise en conformité, alors que les artisans qualifiés RGE (Reconnu Garant de l'Environnement), condition pour bénéficier des aides, sont de plus en plus sollicités à mesure que les échéances approchent, avec des délais d'intervention qui s'allongent. La troisième est de sous-estimer l'importance de l'audit énergétique dans la négociation : un audit bien réalisé, présentant des scénarios de travaux réalistes et chiffrés, peut au contraire rassurer l'acquéreur et faciliter la négociation, en transformant une inconnue anxiogène en projet concret et budgété.

Questions fréquentes

Un logement classé F peut-il encore être loué en 2026 ?
Oui, un bien classé F reste louable jusqu'au 1er janvier 2028, y compris pour de nouveaux baux, tant que l'interdiction spécifique à cette classe n'est pas entrée en vigueur.

Le bail d'un locataire déjà en place dans un logement classé G doit-il être résilié ?
Non, les baux en cours signés avant la date d'interdiction peuvent se poursuivre normalement ; la contrainte s'applique lors d'un renouvellement ou d'une remise en location entre deux locataires.

L'audit énergétique remplace-t-il le DPE ?
Non, les deux documents sont complémentaires et obligatoires ensemble pour la vente d'un bien classé F ou G : le DPE classe le logement, l'audit propose des scénarios de travaux chiffrés.

Les résidences secondaires sont-elles concernées par l'interdiction de location ?
Non, l'interdiction ne s'applique qu'aux logements loués à usage de résidence principale ; les résidences secondaires et les meublés touristiques échappent au dispositif.

Existe-t-il un risque que le calendrier soit encore modifié ?
Le calendrier actuel résulte de la loi Climat et Résilience de 2021 et a été confirmé à plusieurs reprises depuis ; des ajustements ponctuels sur les modalités d'application (dérogations, définitions) restent possibles mais l'architecture générale du calendrier est considérée comme stable à ce jour.

Comprendre le classement DPE : comment est-il calculé ?

Depuis sa réforme de 2021, le DPE repose sur une méthode de calcul unique dite « 3CL », fondée sur les caractéristiques physiques du bâtiment (isolation, matériaux, système de chauffage, ventilation) plutôt que sur les factures réelles d'énergie déclarées par l'occupant précédent — une évolution majeure qui a rendu le diagnostic plus fiable et plus difficile à contester. Le classement final combine deux critères : la consommation d'énergie primaire (exprimée en kWh d'énergie primaire par m² et par an) et les émissions de gaz à effet de serre associées. Un logement est classé selon le plus défavorable des deux critères, ce qui explique que certains biens chauffés à l'électricité, pourtant peu émetteurs de CO2, puissent malgré tout être classés F ou G en raison d'une consommation d'énergie primaire élevée, liée à une mauvaise isolation.

Classe DPE	Consommation d'énergie primaire	Appréciation
A	≤ 70 kWh/m²/an	Très performant
B à D	71 à 250 kWh/m²/an	Performance correcte à moyenne
E	251 à 330 kWh/m²/an	Interdiction location à partir de 2034
F	331 à 420 kWh/m²/an	Interdiction location à partir de 2028
G	Plus de 420 kWh/m²/an	Interdiction location depuis 2025

Le parc immobilier ancien de Montrouge face à cet enjeu

Comme de nombreuses villes de petite couronne au bâti majoritairement construit avant les premières réglementations thermiques des années 1970-1980, Montrouge compte une proportion significative de logements anciens dont la performance énergétique reste perfectible. Cette réalité, loin d'être un handicap uniquement négatif, représente aussi une opportunité pour les propriétaires prêts à investir dans la rénovation : dans un marché où la demande valorise de plus en plus la performance énergétique, un bien rénové se démarque nettement de la concurrence, tant en termes de prix que de délai de vente. Les copropriétés anciennes, en particulier, ont tout intérêt à engager une réflexion collective sur une rénovation énergétique globale de l'immeuble plutôt que des travaux isolés logement par logement, une approche généralement plus efficace et mieux valorisée par les dispositifs d'aide actuels (MaPrimeRénov' Copropriétés notamment).

Exemple chiffré : rénover un F pour atteindre le D

Prenons le cas concret d'un appartement de 65 m² classé F, chauffé au gaz avec une isolation des combles insuffisante et des fenêtres simple vitrage. L'audit énergétique obligatoire identifie un scénario de travaux permettant d'atteindre la classe D : remplacement des fenêtres, isolation des combles perdus, et installation d'une VMC performante, pour un coût total estimé à 18 000 €. Après déduction de MaPrimeRénov' (environ 6 000 € selon les revenus du foyer) et de la Prime Énergie (environ 2 000 €), le reste à charge pour le propriétaire tombe à environ 10 000 €, finançable en partie par un éco-PTZ à taux zéro. Ce gain de deux classes (F à D) permet non seulement de sortir définitivement du champ des interdictions locatives à venir, mais se traduit également, sur ce type de bien à Montrouge, par une revalorisation potentielle du prix de vente de l'ordre de 10 à 15 %, largement supérieure au reste à charge des travaux engagés.

Vendre en l'état : ce que l'acquéreur doit anticiper

Pour un acquéreur qui envisage d'acheter un bien classé F ou G, l'audit énergétique fourni par le vendeur constitue un document précieux pour bâtir son propre projet de rénovation, avec un chiffrage déjà réalisé par un professionnel qualifié. Il est cependant recommandé de faire vérifier ce chiffrage par un second avis, les coûts de travaux pouvant varier significativement selon les artisans sollicités et les matériaux retenus. Il convient également d'intégrer le délai de réalisation des travaux dans son calendrier personnel : entre l'obtention des devis, la mobilisation des aides et la réalisation effective des travaux, plusieurs mois peuvent s'écouler avant que le logement atteigne son nouveau classement, une contrainte à anticiper si le bien est destiné à être mis en location rapidement après l'achat.

Un enjeu appelé à structurer durablement le marché

Au-delà des échéances réglementaires elles-mêmes, la question de la performance énergétique s'installe durablement comme un critère de choix central pour les acquéreurs et les locataires, indépendamment même des obligations légales. Les projections des observateurs du marché anticipent un écart de prix croissant, dans les années à venir, entre les logements les mieux classés et les moins performants, à mesure que le coût de l'énergie et la sensibilité environnementale des ménages continuent de progresser. Anticiper cette tendance, plutôt que de la subir au moment de la mise en vente, reste la meilleure stratégie pour préserver la valeur de son patrimoine immobilier sur le moyen terme.

Notre équipe accompagne régulièrement les propriétaires montrougiens dans cette réflexion, en les mettant en relation avec des diagnostiqueurs et des professionnels de la rénovation énergétique de confiance, et en les aidant à évaluer objectivement le rapport entre le coût des travaux envisagés et le gain de valorisation attendu sur leur secteur précis — une analyse qui varie sensiblement d'un quartier à l'autre selon le profil des acquéreurs les plus actifs.

Que vous soyez déjà engagé dans une réflexion de rénovation ou que vous découvriez seulement les implications de ce calendrier pour votre bien, n'hésitez pas à nous solliciter pour un échange sans engagement : nous pourrons vous orienter vers les ressources et les professionnels adaptés à votre situation.

Enfin, gardez à l'esprit que les montants d'aides évoluent régulièrement selon les décisions budgétaires annuelles de l'État — il est donc recommandé de vérifier les conditions et les montants en vigueur au moment précis de l'engagement de vos travaux, plutôt que de se fier à des chiffres datant de plusieurs mois.

Sources

Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience (loi Climat et Résilience) ; Trackstone, calendrier d'interdiction de location DPE 2026 ; Effy, calendrier interdiction DPE et aides à la rénovation.

Vous possédez un bien classé F ou G et souhaitez évaluer les options qui s'offrent à vous, entre vente en l'état et rénovation avant mise en vente ? Consultez notre page dédiée à la réglementation et la fiscalité, ou contactez notre équipe pour un accompagnement personnalisé.