Compromis de vente : les 5 clauses à vérifier avant de signer
Le compromis (ou la promesse) de vente engage juridiquement les deux parties, bien avant l'acte définitif chez le notaire. Cinq clauses méritent une attention particulière : elles décident souvent, seules, si une vente aboutit sereinement ou finit devant un tribunal.
1. La clause suspensive de prêt
Elle protège l'acheteur en cas de refus de financement. Vérifiez qu'elle précise bien le montant, la durée et le taux plafond du prêt visé : un flou sur ces points peut être utilisé pour remettre en cause la vente de mauvaise foi.
2. La clause de dédit et le sort du dépôt de garantie
Distincte du délai légal de rétractation de 10 jours, une clause de dédit peut permettre à l'une des parties de se retirer moyennant une indemnité forfaitaire, généralement 5 à 10 % du prix. Sans cette clause, un désistement hors clause suspensive expose au versement de dommages et intérêts, potentiellement supérieurs au dépôt de garantie.
3. Les clauses suspensives liées au bien lui-même
Absence de préemption de la mairie, absence de servitude non déclarée, conformité urbanistique : ces conditions suspensives protègent l'acheteur contre des découvertes qui rendraient le bien impropre à l'usage prévu. Pour une maison avec extension ou piscine, vérifiez systématiquement la conformité des autorisations d'urbanisme.
4. La date de réitération et les pénalités de retard
Le compromis fixe une date butoir pour la signature de l'acte authentique. Au-delà, en l'absence de clause claire, la partie qui retarde sans motif légitime peut être mise en demeure. Une clause pénale (indemnité journalière de retard) incite chacun à respecter le calendrier.
5. La clause relative aux diagnostics et à l'état du bien
Le compromis doit annexer un dossier de diagnostics techniques à jour et mentionner l'état du bien "vu et visité". Une clause de garantie des vices cachés mal rédigée, ou l'absence de mention sur des travaux non déclarés, est une source fréquente de litige après la vente.
Un compromis bien négocié protège autant l'acheteur que le vendeur. Pour être accompagné à chaque étape, consultez nos conseils dans la rubrique Acheter ou contactez directement notre agence.